Les revenus fonciers : La fiscalité des parts de Groupements Fonciers Viticoles

13/05/2020

Les parts de Groupements Fonciers Viticoles sont très accessibles.

Les mises en ventes de parcelles de vignes doivent obligatoirement et systématiquement être notifiées au SAFER qui disposent d’un droit de préemption avec éventuellement une révision de prix. Le but est de maintenir les vocations agricoles et éviter la surenchère des prix, favoriser le développement local et protéger le développement durable.
Tous les GFV constitués par Bacchus Conseil sont réalisés avec le concours de la SAFER contrôlée par un commissaire du gouvernement.


Vous souhaitez investir dans un domaine viticole ?

Investissement tangible garantie par la valeur du foncier viticole qui augmente régulièrement dans les grandes appellations : Alsace, Bordeaux, Châteauneuf-du-Pape, …
La solution : rejoindre un groupement foncier viticole (GFV)

Le groupement foncier viticole est une société civile dont le capital est divisé en parts réparties entre les différents associés (personnes physiques).

L’objet du GFV est l’achat de vignes situées dans une appellation de renom ainsi que la location de celles-ci à un viticulteur reconnu.
Vous serez donc propriétaire de fonciers viticoles situés sur une appellation prestigieuse sans avoir à gérer l’exploitation des vignes. De plus votre rémunération annuelle pourra être réalisée en bouteilles de vins de renommée mondiale.

 

Nos GFV étant non-exploitants, les associés ne sont donc pas liés dans la société d’exploitation. En d’autres termes, les associés de nos GFV n’auront pas à répondre d’éventuelles dettes si la société d’exploitation venait à être défaillante.
C’est une règle que nous nous imposons depuis 30 ans.

En règle générale les groupements fonciers viticoles sont constitués afin de permettre le maintien et la pérennité d’une exploitation familiale, faciliter la transmission de son patrimoine, agrandir son exploitation sans recourir à un financement bancaire…
Le prix des parts des groupements fonciers viticoles (GFV) constitués par Bacchus Conseil est accessible. Ils se situent en moyenne entre 5 000 et 15 000€ et offre une rentabilité soit en numéraire soit en bouteilles de vin.
Cette rentabilité se situe entre 1% et 2,5% en numéraire et entre 4% à 5% en nature. 
Ces loyers sont encadrés par le statut du fermage, c’est en effet, un arrêté préfectoral de l’appellation concernée qui en fixe le montant chaque année.

 

Le régime fiscal des groupements fonciers viticoles :

L’acquisition des parts à la constitution du GFV – 0 € de frais de mutation.
Cession de parts : droits fixes de 125€ (art 730 bis CGI)

Pour le détenteur des parts de groupements fonciers viticole qui loue ses terres à un vigneron, les revenus peuvent dépendre de la fiscalité classique des revenus fonciers.

Revenus fonciers des parts de Groupements Fonciers Viticole

Les revenus perçus par les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les GFV non-exploitant qui ont consenti un bail sur les biens leur appartenant.

Deux régimes :

- Régimes du Microfoncier :
Il concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15000€ brut. Il est applicable avec les revenus provenant des parts de groupements fonciers viticoles non-exploitants.
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%.

- Régime du Réel :

S’applique aux contribuables dont les revenus bruts sont supérieurs à 15000€ ou sur option. En cas d’option, celle-ci est irrévocable pendant 3 années.
Dans ce cadre, l’associé peut déduire de ses revenus fonciers les charges fiscalement admises. Impôts fonciers, assurances de frais de gestion, intérêts payés en cas d’achat financé par un emprunt.

Question d’un associé
J’ai opté pour un régime de revenus foncier réel en 2015 pour une durée de 3 ans. Cette option a pris fin en 2017. En 2018 j’ai continué à déposer une déclaration au régime du réel. Est-il possible de déclarer en 2019 mes revenus sur le régime du microfoncier ?

Réponse :
Au terme des 3 ans, l’option devient annuelle. En conséquence, vous pouvez déclarer vos revenus fonciers 2019 en microfoncier s’ils sont inférieurs à 15 000€ brut.

 

Plus-values cessibles des parts de Groupements Fonciers Viticoles (GFV)

Les plus-values réalisées lors de la cession de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières.
Il existe donc des exonérations liées à ce régime :
- Cession inférieure à 15000€.
- Détention depuis plus de 30 ans
Depuis le 1er janvier 2018, les plus-values sont taxables au taux de 36,2%

Fiscalité en cas de succession ou donation :

En matière de succession et de donation, les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.

Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75 % de la valeur des parts et dans la limite de 300 000 €. Le montant excédant cette limite bénéficie, lui, d'une exonération de 50 %. (Art L322-16 Code Rural/Bulletin Officiel des Impôts)

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions prévues à l’Art 793 bis Code Général des Impôts :

        • Le GFV doit s'interdire l'exploitation en faire - valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme, soit des baux au moins égaux à 18 ans.
        • Les parts doivent être détenues 2 ans au moins par le donateur.
        • Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l'héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.

Conseils :

Dans le but de la diversification de votre patrimoine. Nous vous conseillons d’acquérir des parts de groupements fonciers viticoles dans différentes appellations prestigieuses dont les vignes sont exploitées par des vignerons reconnus. Cela vous permettra non-seulement de découvrir de très belle région viticole mais aussi de pratiquer l’œnotourisme en participant à la vie d’un domaine viticole favorisant l’économie solidaire et le développement durable.
Faites confiance à des structures spécialisées dans la constitution de ces groupements fonciers viticoles qui en assureront le suivi annuel.
Bacchus Conseil, 30 ans d’existence, une équipe de professionnels reconnus – 57 réalisations à ce jour.

GFV en cours de commercialisation : 

- AOC Pessac-Léognan - Vieux Château Gaubert 
- AOC Lussac-Saint-Emilion - Cave de Puisseguin 
- AOC Châteauneuf-du-Pape - Domaine de Villeneuve (agriculture biologique et biodynamique) 

- AOC Champagne - Maison Devaux 

Parts en second marché :

- GFV Pas du Meunier - Domaine de Beaurenard - AOC Châteauneuf-du-Pape 
- GFV Les Vignes de Juliette Avril - Domaine Juliette Avril - AOC Châteauneuf-du-Pape  

 


Les GFV à Découvrir