Parts de vignobles

01/02/2014

Les groupements fonciers viticoles (GFV) permettent d'acquérir des parts de vignobles tout en bénéficiant de formidables avantages fiscaux et d'un revenu qui peut se bonifier d'année en année, comme le vin... Explications.

Le principe des groupements fonciers viticoles (GFV) est identique à celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : mais au lieu de découper en parts la propriété de plusieurs immeubles locatifs, c'est la propriété d'une vigne qui est divisée en parts et dont un vigneron réputé se voit confier l'exploitation par un bail à long terme.

Sur le principe de la pierre papier

Le GFV est une société civile immobilière qui collecte des fonds auprès de différents épargnants et les investit. Selon les GFV et les appellations viticoles, l'accessibilité à « ce placement plaisir » varie de 3 000 € à plus de 60 000 € (voir tableau). L'épargnant devient associé du groupement pour une durée qui varie entre 18 et 25 ans. Pendant cette période, il peut revendre ses parts à ses proches, aux autres associés ou à des tiers ou les donner à ses enfants ou petits-enfants avec des droits fortement réduits. Au terme de son placement, s'il réalise une plus-value, celle-ci est considérée comme une plus-value immobilière et elle bénéficie des mêmes abattements pour durée de détention. Ses revenus sont considérés comme des revenus fonciers, qu'ils soient perçus en nature (vin) ou en espèces.

Des avantages fiscaux pour les héritiers

L'investissement dans un GFV donne des avantages fiscaux importants vis-à-vis des droits de donation et de succession et pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour le calcul de ces différents impôts, les parts de GFV ne sont retenues qu'à hauteur de 25 % de leur valeur jusqu'à 101 897 € et pour 50 % au-delà. Cet atout permet diverses stratégies patrimoniales : par exemple, pour optimiser encore plus la fiscalité, la donation de parts peut être faite en démembrement de propriété, ce qui augmente encore l'avantage fiscal.

Par exemple, après avoir souscrit un lot de parts de GFV pour une valeur nette de 100 000 € et les avoir conservées 2 ans (durée minimale exigée), Monsieur B. âgé de 66 ans en fait la donation à sa fille en nue-propriété. M. B. continuera alors à recevoir son fermage en espèces et en bouteilles de vin sa vie durant. À son décès, sa fille deviendra pleine propriétaire des parts du GFV par l'extinction de l'usufruit de son père et sans avoir à payer de droits pour cet usufruit.

• Calcul des droits de donation au cas d'espèce :

- valeur des parts de GFV après abattement de 10 % pour détention de parts minoritaires : 90 000 € ;

- valeur de la nue-propriété de la fille : 54 000 € ;

- valeur taxable réduite à 25 % : 13 500 €.

• Droits de donation à payer : 1 015 €

Résultat : les droits de donation s'élèvent à 1 015 € pour transmettre 100 000 € de parts de GFV en nue-propriété alors qu'ils auraient atteint 18 194 € pour donner en toute propriété 100 000 € (nous supposons dans les deux cas que tous les abattements de donation ont déjà été utilisés par le bénéficiaire).

Des perspectives de valorisation significatives

D'une manière générale, pour la totalité des vignobles français, les prix moyens courants à l'hectare des vignes d'appellation protégée ont augmenté, en moyenne, de 42 200 € l'hectare en 1991 à 131 700 € l'hectare. Mais le prix des vignobles peut aussi chuter. Pour réduire ce risque, il est important de bien sélectionner le vignoble et le vigneron.

L'acquisition de parts de GFV dans un domaine d'une AOC prestigieuse est généralement plus « payante » sur le long terme que l'achat de parts dans un vignoble ordinaire. En témoigne le tableau p. 46, réalisé selon des sources SAFER, qui compare pour deux régions les prix moyens à l'hectare des vignes de deux appellations ordinaires (Bourgogne générique et Bordeaux Médoc) aux prix moyens de deux grandes appellations (Bourgogne Grand Cru et Bordeaux Pauillac). Les prix moyens sont indiqués en 1991, 1996, 2006 et 2012 pour chaque appellation. Sur 22 ans (1991 à 2012), pour les vins de Bourgogne, la baisse est de 28 % pour le Bourgogne générique alors que la hausse est de 108 % pour le Bourgogne Grand Cru. Pour les vins de Bordeaux, la baisse est proche de 35 % pour le Médoc alors que la hausse de valeur est de plus de 800 % pour le Pauillac.

La Champagne est une région où le prix moyen des vignes a été multiplié par plus de six entre 1991 et 2012. De 195 100 € l'hectare en 1991, le prix moyen à l'hectare des vignes de Champagne dans la Marne est passé à 317 700 € l'hectare en 1996, puis à 671 300 € l'hectare en 2008 pour atteindre près de 1,2 M€ l'hectare fin 2012.

Autre exemple donné par André Manière, promoteur de nombreux GFV : « La plupart des grands crus en Côte d'Or ont vu leurs prix multiplier par cinq à six sur les 15 dernières années. Un premier cru blanc de la Côte de Beaune a connu une augmentation de près de 60 % entre 2008 et aujourd'hui. En revanche, une simple appellation Bourgogne vaut sensiblement le même prix qu'il y a douze ans. D'où l'importance d'être sélectif. »

Une certaine liquidité, faute d'offre suffisante !

Cette sélectivité implique également de vérifier si le promoteur du GFV a bien mis en place un marché secondaire efficace des parts pour le cas où l'investisseur souhaiterait revendre ses parts de GFV avant le terme de celui-ci. Les bons promoteurs n'ont aujourd'hui aucune part disponible, car la demande est souvent plus forte que l'offre.

Élodie Demuru, responsable commerciale chez Bacchus Conseil, confirme cette relative liquidité : « dans le cas où certains associés souhaitent vendre leurs parts, celles-ci sont présentées en priorité au vigneron d'après le pacte de préférence signé lors de l'acquisition des parts puis aux autres associés du même GFV. En règle générale, ces parts trouvent preneur au sein même du GFV. Le fait que nous gérions 16 GFV nous permet d'assurer un second marché sans difficulté pour l'instant », précise-t-elle.

Lire la suite by Intérêts Privés


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